不動産豆知識の最近のブログ記事
昨日、ある不動産の残金決済取引（決済）がありました。
その取引での出来事、
お恥ずかしい話ですが経験則で私の失敗談をあえて紹介いたします。
平成１７年３月７日不動産登記法の改正にともない、
通称“権利証”（正式には“登記済証”）の制度は廃止となりました。
その“権利証”に代わって交付されることになったのが“登記識別情報”なのです。
今回取引された不動産は、
ＡさんとＢさんとが共有（共同所有）している土地付建物（中古住宅）でした。
決済の数日前にＡさんとＢさんのそれぞれの自宅に伺い、
予習のつもりで当日に必要なものなどを確認して準備はＯＫ！・・・のつもりが、
この段階ですでに私の失敗があったのでした。
“権利証”では１回の登記に１つの“権利証”が交付されていましたので、
共有名義の場合でも“権利証”は１つですから、共有者のなかから代表者
が“権利証”を保管しておりました。
その思い込みが今回の失敗の原因だったのです。
まずはＡさんのお宅へ伺った際に、
実印、印鑑証明書、登記識別情報、身分証明、鍵などなど
当日に必要なものを全部確認してひとつの封筒にまとめ当日はこのまま
持ってきていただけるようにお願いして帰ります。
そしてＢさん宅に伺った際、
同様に実印、印鑑証明書、身分証明などなどと確認したのですが
私の思い込みからＡさん宅で“登記識別情報”を確認したのでＢさんは
“登記識別情報”をお持ちでないと決めつけてしまったのです。
“登記識別情報”では、
１つの不動産毎、かつ１人の名義人毎に交付されることとなったので、
今回のケースではＡさんとＢさんのそれぞれが“登記識別情報”を持っていたことになります。
この事って、
恥ずかしながら今回の件で初めて知りました。（＾_＾；）
そして決済当日．．．
当然にＢさんは私に言われていないので“登記識別情報”を持ってきてない。
ようするに決済が進められないというハプニングが発生。
私自身も新人当時から１７年ぶりくらいで恥ずかしい思いをし、
冷汗とは違った変な汗が全身から異常なほど大量に流れ出てくる。
幸い、
Ｂさんの自宅は取引の場所から車で３０分の所でしたから
皆さんを少しお待たせしてしまいましたが無事に決済を終えて大事には至らず。
ふぅ? セーフ。
多少の経験をつんでいるからといって思い込みで判断するとこんなことに．．．。
やはり不動産業者は毎日が勉強！
あらためて“初心忘るべからず”・・・と痛感させられた出来事でした。
いや?反省反省
でもこの取引には“オチ”がもうひとつ．．．
実はＢさんが持ってきた実印が妹さんの実印だったため、
いずれにしても一度は自宅まで帰らないといけなかったんですねぇ。
チャンチャン♪
編集長：石井秀雄
私が担当するマンションでの出来事．．．
売主様からは聞いてなかった話だったが、
ひょんなことから同業者からこんな話を聞いてしまった。
「社長ご存知ですか？あのマンションでは数年前に事件があったらしいですよぉ。」
急いで売主様に連絡を取って話を聞くと、
確かに私が聞いたような事件が７?８年前に有ったと言う。
売主様は悪気も無く、
同じマンション内とはいっても違う階層での事件だったからと
あえて報告することもないと思っていたようだ。
こういう問題は判断が難しいので
県庁の“宅建指導班”に相談の連絡を入れてみると回答はこうだった。
「たとえ何年も前のことであっても、また違う階層で起こった事件であっても、
購入者が後に精神的な負担を追うような告知事項は事前に説明しておくべきです。」
確かに．．．
自分が不動産を購入した後に、
事前に聞かされていなかった話を近所などから耳にした場合
その内容にもよりますが“騙された”と思うことでしょう。
売主様もせっかく売却をされても、
後に買主様から“騙された”などと言われたりすることは不本意でしょうから、
たとえ言い辛い告知事項であっても媒介を依頼する不動産会社には事前に
報告しておかれた方がよろしいでしょうし、
不動産会社の方も、その辺をしっかりとヒアリングしておくべきでしょう。
私自身も今回は再認識させられた事案となりました。
今後は、今まで以上に依頼者からしっかりと聴取して、
購入希望者にはより正確な情報を伝えられるように心がけます。
なんでも “大丈夫だろう”＝× なのです。
ちなみに．．．
問題となったそのマンションは若干価額が下がったものの、
事件については買主様にしっかり報告して
了承のうえ契約いただける予定となりました。
数日前、何かで“今年の新築マンションの供給戸数が前年比大幅減少”
なんて記事を見ました。
なんでも、その原因として
「分譲業者が新築マンションの価格が上がることを期待して供給を先送りしている．．．。」
などと書かれておりました。
となると．．．
その影響を受けて、今まで供給過多気味だったマンション市場全体が
供給不足に変わって中古マンションの価格も上昇？．．．なんてことも考えられる。
実際、最近になって仲介プラザにはマンションを探されるお客様が多くなってきた。
また、茅ヶ崎にある取引先の業者さんに聞いても、
中古マンションの売行きが好調で場所によっては価格が上がっている
マンションもあるという。
金利のことなども合わせ考えると、
これからマンションの購入を検討されている方は少し急いだほうが良いかもしれない。
まぁ マンションの価格が上昇するといっても
まだまだ一部の地域（人気の高い地域）に限られると思いますけど．．．。
編集長：石井秀雄
この度、あるマンションの売却の依頼をいただきました。
売主様から媒介契約を締結する際に用意しておくものを尋ねられ、
印鑑・登記済権利証（確認のため）・固定資産税等納付書と“管理規約”を
お願いしたところ、
「“管理規約”って？」・・・という反応が返ってきました。
このマンションの管理規約なんて今までに見たことも無いし、
購入したしたときに貰ったかどうかも分からないとのこと．．．。
たしかに、
普通に生活しているなかではあまり気にすることもないかと思われます。
しかし、
この“管理規約”には、
自分が住んでいるマンションのけっこう重要な事が書かれているんですよ！
例えば．．．
・共用部分の範囲（玄関ポーチは共用部分？など）
・敷地利用権の割合（これは土地の固定資産税等の負担割合にも関係してきます。）
・共用部分の持分の割合（エントランス・集会室などの税金の負担割合に関係。）
・専有部分の用途（住居専用なのか事務所もＯＫなのか。）
・各区分所有者は専用使用できる部分（専用庭・ルーフバルコニーなどについて。）
・管理組合の役員について（会長・副会長等は何人、任期は何年かなど。）
・総会について（通常総会は年に何回、何月に開かれるかなど。）
・管理規約原本と議事録の保管者（管理規約は誰がどこに保管してるか。）
・使用細則（ペット・楽器・駐車場利用のルールなど）
などなど．．．。
実際の話として、
マンションの一室で事務所を開設しようと思って買ったが、
管理規約では「その専有部分は専ら住宅として使用する．．．。」
となっていたので事務所ができなかったとか、
バルコニーは専有部分だと思ってサンルームを作ったら、
管理規約では、バルコニーは共用部分（専用で使用できる部分）になっていて
管理組合から即撤去を命じられたということがあったそうです。
“管理規約”とはそのマンションを所有・居住する方々の“法律”みたいなもの．．．
是非、一度はお目をとおしておかれることをおすすめ致します。
もし、お手元に管理規約がないとういう方は、
マンション内の見やすい場所（たいがいは管理人室付近）に“管理規約原本”の
保管場所が掲示されていることとなっております（区分所有法３３条３項）ので、
コピーをしておかれたほうがよいでしょう。
編集長：石井秀雄（マンション管理士）
今日の天気はものすごく荒れてましたね。
傘を差しててもまったく役にたたず、一瞬で背広がビショビショに．．．。
車を運転していても、
差している傘が折れたり反り返ったりして困っている人や、
折れて骨だけになって道端に捨てられている傘を沢山見ました。
さて本日は、
昨日のブログで少しふれました「ＲＥＩＴ（リート）」について簡単に説明してみます。
「ＲＥＩＴ」（Real Estate Investment Trust）とは不動産投資信託のことです。
もともと１９６０年にアメリカで生まれた金融商品で、１９９０年代のアメリカで人気商品となり、
２００１年（平成１３年）から日本でも発売されるようになりました。
アメリカでの仕組みとは若干異なる点もあることから、
日本で売られているものを「Ｊ?ＲＥＩＴ（ジェイ・リート）」と呼び、
これを訳すと“日本版不動産投資信託”ということになります。
「Ｊ?ＲＥＩＴ」は、不動産を所有・運営するために創られる投資法人で、
この法人に投資するということは間接的に不動産へ投資するということとなります。
「Ｊ?ＲＥＩＴ（投資法人）」は株式市場に上場しているため、
投資家の方たちは、上場株式と同様に証券会社を通して自由に売買することができ、
この投資法人は、集めた資金でビル・ホテル・商業施設など複数の不動産を購入します。
そして、その不動産によって得られた賃料収入や売却益などを投資家の方たちに
分配するという仕組みの金融商品です。
現在、東証に３８銘柄と、ＪＡＳＤＡＱに１銘柄が上場しているそうです。
ちなみに、昨日のブログで登場した“Ｙ君”は、
ホテルのみに投資する特化型の「Ｊ?ＲＥＩＴ」で活躍していたそうです。
編集長：石井秀雄
各銀行から住宅ローンの１０月の金利が送られてきました。
たとえば、三井住友銀行．．．
変動金利が０．２５％ＵＰして２．６２５％となり、
逆に超長期固定金利型（全期間固定）は年数によって若干下がったものもあります。
商品によっては１．２％の金利優遇を実施中！
最近は、リスクの分散を考えて
変動金利または固定金利特約型と、超長期固定金利型とを組合わせた
ミックスプランを利用されるお客様も非常に多いとのこと．．．。
住宅ローンに関しても、
当社にてシュミレーションしたものをご提案させていただきます。
お気軽にスタッフまでお問合せ下さい。
編集長：石井秀雄
先日１９日に、
全国各都道府県の“基準地価格”（都道府県地価調査標準価格）
の発表がありました。
基準地価格とは、国土利用計画法に基づき、
毎年７月１日現在の価格として各都道府県が地価調査を行い、
国土交通省がまとめて９月中旬に公表されるもので、
国土法の届出価格の審査のほか、公示価格同様、一般土地取引の指標とされています。
同じ公的価格の“公示価格”（このブログで３月２４日に紹介）が
概ね０．６平方キロ当りに１地点とされているのに対し、
基準地価は概ね１平方キロ当りに１地点が選ばれており全国に約３万地点あります。
私たち不動産業者では、
土地の査定を行う際に、公示価格・基準地価格に加えて
“相続税路線価格”（このブログで８月３日に紹介）も活用します。
これから所有不動産の査定を検討されている方は、
その担当者が、もしもこれらの公的価格を分からない営業マンでしたら
その査定依頼はちょっと考え直したほうが良いかもしれませんね。
編集長：石井秀雄
一昨日の江ノ島花火大会は水澤君の失敗で写真が撮れませんでしたが、
お越しいただいたファミリーの皆さんにも大変に喜ばれ大盛況に終わりました。
ご協力いただきましたスタッフの皆さん、本当にお疲れ様でした。
それから、一昨日は“相続税路線価”の発表もありましたね。
この相続税路線価とは、
相続税・贈与税等の算定基準として、毎年国税庁が公表するものです。
この路線価は全国の市街地のほとんどの地域に設定されていて、
その価格は公示価格（３月２４日のブログで紹介）の８０％の水準に
設定がされております。
私たち不動産業界に勤める者は、
ひとつの指標として気になる公的価格のひとつなのです。
今年は、全国平均が１４年ぶりに上昇に転じていよいよ地価の上昇モードか・・・？
８月に入って更に住宅ローンの金利も上がり、
消費税を含めた税金も近い将来には上がりそうな雰囲気ですし．．．。
地価・金利・税金の３ＵＰ（これは４月１日のブログで同じような話を．．．）が
いよいよ本格化してきました。
この３ＵＰの情報には、
敏感に情報収集を行って分析していこうと考えております。
ご質問・ご相談はお気軽にご連絡下さい。
編集長：石井秀雄
所有期間が１０年を超える事業用資産を売却して、
新たに国内で事業用資産を購入した場合には一定条件のもと
に税の特例を受けることができます。
しかし、この特例のうち、例えば藤沢市内など（※）の
事業用不動産を売却して、国内の事業用資産を購入する
といった買換え（１５号買換え）については、その譲渡する
資産を平成１８年１２月３１日までに売却することが条件と
されています。 ※既成市街地等以外の地域
また、本年中に譲渡しましたら、買換資産（新しい資産）は
来年中に購入し、かつ、取得してから１年以内に事業の用
に供しなくてはならないこととなっております。
もし、湘南地域など既成市街地等以外の地域に所有されて
いる事業用資産の買換えを検討されているようでしたら、
この辺の期限も考慮されておいたほがよろしいのでは．．．。
特例を受けた場合の税金の計算方法や、
買換資産を将来譲渡する場合の計算などは
少し複雑になりますので、この特例の利用をご検討されて
いる方はお気軽にお尋ね下さい。
なお、既成市街地等の地域は こちら から確認して下さい。
編集長：石井秀雄
